5 věcí, na které si při akvizici developerského projektu dát pozor

25. 6. 2020 Jan Kubala Akvizice a transakce v developmentu Právo pro podnikání Územní plánování

Pokud plánujete akvizici developerského projektu, právní due diligence Vás zřejmě nemine. A co jsou tedy častá rizika, na něž Vás u vybraného projektu právní prověrka upozorní?

Územní plánování a stavební právo

Důležité je zejména, aby byl projekt v souladu s územně plánovací dokumentací. Prověřte, zda tomu odpovídá právní a faktický stav projektu. 

Prvním krokem by vždy mělo být požádat stavební úřad o územně plánovací informaci k souladu jeho záměru s územním plánem. V případě nesouladu je také možné dohodnout se s obcí na spolupráci a změně územního plánu. 

Stejně dlůležité je prověřit, zda byly územní rozhodnutí a stavební povolení vydány v souladu s právem, zda odpovídají faktickému stavu developerského projektu a neexistují rizika možného zrušení těchto rozhodnutí nebo napadení postupů, stanovisek a rozhodnutí dotčených orgánů, která by záměr ohrožovala. Pokud se jedná o již zkolaudované stavby, je třeba prověřit i podmínky kolaudace.

Pokud byla mezi obcí a developerem uzavřena smlouva o spolupráci, je nezbytné vyhodnotit její obsah a závazky z ní plynoucí. 

Práva k projektové dokumentaci

Projektová dokumentace zpravidla bývá architektonickým dílem chráněným podle autorského zákona. Budete-li proto již při přípravě akvizice developerského projektu počítat například se změnou projektové dokumentace, doporučujeme prověřit rozsah práv prodávajícího k projektové dokumentací.

Pokud totiž prodávající nedisponuje právy k projektové dokumentaci v potřebném rozsahu případná nutnost vypracovat novou projektovou dokumentaci  může později ohrozit celý váš záměr nebo způsobit značné zpoždění realizace.

Nabývací tituly 

Pokud se chystáte na akvizi, musíte si být jisti, že nemovitosti, které chcete nabýt, skutečně vlastní prodávající. Známe totiž i s případy, kdy část pozemku, která má být nabývána, není ve vlastnictví prodávajícího, protože ji vydržela třetí osoba. Toto riziko se výrazně zvýšilo s přijetím nového občanského zákoníku upravujícího mimořádné vydržení. 

-> Za jakých podmínek je vydržení možné a kdy je vhodné podat žalobu na určení vlastnického práva shrnujeme v článku Mimořádné vydržení vlastnického práva: jak ho uplatnit nebo jak se mu naopak bránit

Kromě prověření vlastnických vztahů jsou důležité také např. služebnosti inženýrské sítě nebo služebnosti zajišťující přístup k nemovitosti. Bez napojení pozemku na inženýrské sítě nebo zajištění řádného přístupu nebude totiž možné zamýšlenou stavbu zkolaudovat a řádně užívat.

Financování 

Z pohledu financování doporučujeme zkoumat povinnosti převodce z úvěrových smluv nebo dotačních podmínek.

Zvláštní pozornost je přitom potřeba věnovat doložkám vyžadujícím předchozí souhlas poskytovatele úvěrového nebo dotačního financování ohledně změny vlastnické struktury (tzv. change of control clause). Bez souhlasu by totiž mohlo dojít např. k okamžitému zesplatnění úvěru, což by v případě jeho nesplacení mohlo vést výkonu zástavního práva zatěžujícího nabývaný majetek.

Případně porušení dotačních podmínek zase může vést ke ztrátě nároku na dotaci nebo ke vzniku povinnosti již obdrženou dotaci vracet.

Smluvní vztahy s dodavateli a zákazníky

Pokud nabýváte již rozestavěný developerský projekt, je klíčové rovněž nastavení stávajících smluvních vztahů. Jedná-li se o stavební společnost, která výstavbu developerského projektu realizuje, je nezbytné zajistit převod práv a povinností ze smlouvy o dílo uzavřené mezi prodávajícím, jako objednatelem, a stavební společnosti, jako zhotovitelem, a zejména ověřit klíčové aspekty smlouvy o dílo, např. omezení odpovědnosti zhotovitele, termíny provedení, záruční podmínky, rozsah dodávek, vícepráce apod.

Ve vztahu k (budoucím) zákazníkům, např. budoucím kupujícím jednotek v bytovém domě, doporučujeme přezkoumat také podmínky smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
 

Chystáte se na akvizici developerského projektu a potřebujete právníka?

Obraťte se na nás

Jan Kubala

Advokát

Chystáte se na akvizici developerského projektu a potřebujete právníka?

Provedeme právní prověrku projektu, upozorníme Vás na možná rizika, navrhneme vhodný způsob transakce a připravíme pro Vás všechny důležité dokumenty.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám