Nový stavební zákon: změny v plánovacích smlouvách a smlouvách obcí s developery

5. 3. 2020 Jiří Nezhyba Pavel Černý Stavební právo a územní plánování

Návrh nového stavebního zákona přináší nejen úpravu plánovacích smluv, ale zejména právně ukotvuje stále častější praxi, kdy obce uzavírají s developery nejrůznější smlouvy, na jejichž základě jim investor přispívá na veřejnou infrastrukturu, občanskou vybavenost či zajištění veřejných služeb. Případně si mezi sebou také domlouvají spolupráci. Realitou přitom je, že tato nová úprava plánovacích smluv, obsažená ve třech paragrafech 51 až 53 aktuálního návrhu stavebního zákona, vyvolala řadu kritických ohlasů. Proto považujeme za důležité představit návrh nové právní úpravy plánovacích smluv podrobněji.

Druhy plánovacích smluv

Plánovací smlouvy se podle nového zákona mají dělit na podmiňující a dobrovolné. Podmiňující jsou obdobou plánovacích smluv podle stávajícího stavebního zákona. Je nutné je uzavřít v případě, že určitý typ využití území klade na stávající veřejnou infrastrukturu takové nároky, že jej nelze uskutečnit bez její změny nebo vybudování nové. Současně může obec ve svém územním či regulačním plánu podmínit povolení určitého typu záměru stavebníka předchozím uzavřením plánovací smlouvy. 

Bez dohody stavebníka a obce na uzavření plánovací smlouvy nebude možné záměr realizovat, což víceméně odpovídá stávajícímu stavebnímu zákonu, kdy stavební úřad v případě nedoložení smlouvy s vlastníky veřejné dopravní nebo technické infrastruktury zastaví územní řízení. 

Dobrovolné plánovací smlouvy jsou podle nového stavebního zákona všechny plánovací smlouvy, jejichž uzavření nevyžaduje územní či regulační plán, a svým obsahem odpovídají v praxi uzavíraným smlouvám obcí s developery. Týká se to smluv, v nichž se investor s obcí domlouvají na určité součinnosti nad rámec podmiňující plánovací smlouvy.

Obsah a omezení plánovacích smluv

Plánovací smlouvy mají sloužit k vymezení podmínek spolupráce při realizaci záměru stavebníka. Konkrétní závazky pak vyplývají z toho, o jaký typ plánovací smlouvy se jedná. V případě podmiňujících plánovacích smluv je v návrhu nového stavebního zákona stanoven jejich minimální obsah. 

Jediným výslovně uvedeným omezením smluvních stran co do smluvní volnosti je požadavek na přiměřenost okolnostem a podmínkám záměru stavebníka. Za nepřiměřená plnění se považují taková, která nesouvisí se záměrem nebo veřejnou infrastrukturou. Stavebník tedy nemůže být nucen kompenzovat obci jiné vlivy než ty, které souvisejí s realizací jeho záměru. Například nemůže být jeho povinností zajistit nástavbu školní budovy, pokud jeho stavební záměr (například výstavba supermarketu) nevede k navýšení počtu žáků v obci. Pokud by jeho stavebním záměrem byl větší bytový dům se stovkou bytů, pak by požadavek obce nepřiměřený nebyl. 

Dalším omezením je nemožnost obcí podmiňovat plnění, na které má stavebník nárok ze zákona, protiplněním stavebníka. Ačkoli to návrh stavebního zákona výslovně neuvádí, vyplývá to ze zvláštních zákonů, například ze zákona  o vodovodech a kanalizacích. Proto například není možné, aby obec podmínila možnost připojení záměru stavebníka na kanalizaci a vodovod poskytnutím investičního příspěvku.

Návrh zákona obsahuje i příkladný výčet možných závazků obce a stavebníka v dobrovolné plánovací smlouvě. Pokud to bude vyžadovat plánovaný stavební záměr, může se jednat například o závazek obce učinit veškeré kroky směřující ke změně územního plánu, nebo závazek, že po sjednanou dobu nezmění územní plán či neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru. Tyto závazky vychází ze stávající praxe a spadají do samostatné působnosti obce.

Rozdíly oproti stávající právní úpravě

Podstatným rozdílem oproti stávající právní úpravě je nově možnost stavebníka vynutit si uzavření podmiňující plánovací smlouvy soudní cestou. Stavebník je v postavení slabší smluvní strany a možnost obrátit se na soud je jeho jedinou obranou. Bez ní by mohla obec či kraj požadavkem na uzavření podmiňující plánovací smlouvy a následným neospravedlnitelným odmítáním jakéhokoli návrhu na její uzavření zablokovat umístění záměru, který jinak splňuje všechny předpoklady pro jeho umístění, zejména je v souladu s územním plánem. 

Dalším rozdílem oproti stávající právní úpravě je nemožnost smluvních stran úspěšně uplatnit námitky a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem plánovací smlouvy, v navazujících správních či soudních řízeních týkajících se povolení záměru stavebníka. Pokud se tedy obec se stavebníkem dohodnou na plánovací smlouvě, již proti záměru nebudou moci aktivně vystupovat. 

Soukromoprávní povaha plánovacích smluv

Jak jsme zmínili úvodem, na návrh nové úpravy plánovacích smluv se snášela kritika a byly například označovány za protiústavní. Jejich cílem je přitom kompenzace negativních vlivů výstavby na obec a život v ní. Plánovací smlouvy jsou podle návrhu nového stavebního zákona soukromoprávními smlouvami. Plánovací smlouvy se netýkají výkonu veřejné moci, protože nenahrazují rozhodnutí správních orgánů. Obsahem plánovacích smluv nejsou závazky obcí  k plnění v oblasti přenesené působnosti, ty by byly samozřejmě protiprávní, ale závazky součinnosti při realizaci záměru stavebníka v samostatné působnosti obce. Svým závazkem vyjít stavebníkovi vstříc a slíbit mu například učinit kroky směřující ke změně územního plánu, či že mu nebude jinak „házet klacky pod nohy“, tedy obec omezuje jen sama sebe ve svých budoucích rozhodnutích. Nedodržení závazku vyplývajícího ze soukromoprávní smlouvy nemůže způsobit nezákonnost a neplatnost veřejnoprávního úkonu, tedy třeba zamítnutí návrhu na změnu územního plánu či podání námitek nebo odvolání proti záměru. 

Podotýkáme, že je čistě na obcích, zda budou plánovací smlouvy uzavírat. Nový stavební zákon je k jejich uzavírání nenutí. Dá se pak předpokládat, že u větších či kontroverznějších stavebních záměrů, ke kterým by obec s developerem uzavírala dobrovolnou plánovací smlouvu, bude chtít stavebník i obec záměr projednávat s veřejností. Dá se tak předejít situaci, kdy by obec se stavebníkem sice nejprve smlouvu uzavřela, ale následně se (typicky po volbách) rozhodne od jejího plnění upustit a například změnu územního plánu nutnou pro stavební záměr neschválit. V takovém případě si však musí být obec vědoma toho, že za rozhodnutí musí převzít soukromoprávní odpovědnost za porušení smluvních povinností. 

Článek byl publikován na Stavebním fóru.

 

Jiří Nezhyba

Vedoucí advokát, partner

Pavel Černý

Advokát, partner

Potřebujete radu právníka?

Navrhujeme a pomáháme dojednat smlouvy o spolupráci mezi obcemi a developery při umísťování záměru do území a změně územního plánu.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám